V naší době je nákup garáže ve velké metropoli považován za skutečný úspěch. A kdyby se dostal i za nízkou cenu, pak nový majitel může jen závidět. Bohužel, ne vždy takové obchody mají šťastný pokračování. Za laciností se zpravidla ukrývá nějaký druh mazanosti. A nejčastěji se jedná o úplný nebo částečný nedostatek titulních dokumentů k nemovitostem. Hlavní argument ve prospěch takové pochybné akvizice je nízká cena a rychlost transakce: dal prodávajícímu peníze - dostal klíče z garáže. Tato metoda navíc zcela eliminuje shromažďování hromadných dokumentů, stand-up v nekonečných frontách, návštěvy úředníků a získávání různých odkazů.
Předmětem transakce se často stává nemovitost, kterou není vždy možné získat zákonem. Vezměte si například garáže, které se nacházejí ve spacích prostorách. Právo na jejich instalaci mají pouze některé kategorie osob se zdravotním postižením, a proto je převod vlastnických práv k nim a tedy i prodej povolen pouze osobám s podobnými zdravotními problémy. V nepřítomnosti takového kupujícího, ale přítomnosti obrovské touhy dát auto vedle domu, neexistuje žádná jiná cesta, jak provést nákup vynecháním oficiálních právních předpisů. A zde je reálná hrozba nadměrného nárůstu přínosů pochybné dohody do velké nevýhody. Tímto způsobem by tedy měl být kupující připraven kdykoliv se podílet jak na svých penězích, tak na nelegálně získaném majetku.
Začnou další nepříjemná překvapeníven, během provozu garáže. Za prvé, toto je váš nedostatek práva nakládat s tímto majetkem, protože v očích státu jste jediným uživatelem areálu. Z toho vyplývá, že nakládat s ním podle svého uvážení můžete ani prodávat ani odkázat nebo pronajmout, protože oficiálně garáž je zcela jiný majitel. Současně se může ukázat, že nemovitost, kterou jste získali, je neoprávněná budova nebo že prodávající nebyl jeho zákonným vlastníkem. Popis dalších smutných následků těchto okolností je pravděpodobně zbytečný.
- Smlouva o koupi garáže jako základ pro právní změnu vlastníka
- Nákup a prodej přenosné garáže
- Nákup a prodej kapitálové garáže
- Preventivní opatření: věnovat pozornost před uzavřením smlouvy
- Garáž a pozemky jsou nedílnou součástí transakce
- „Podvodní kameny“ pozemků při koupi nemovitosti
- Závěr
Smlouva o koupi garáže jako základ pro právní změnu vlastníka
Ve skutečnosti se však stát legitimním vlastníkem garáže je velmi jednoduché. Je nutné uzavřít pouze kupní smlouvu. Podle údajů v občanském zákoníku je garáž, která je předmětem investiční výstavby, považována za fixní aktivum, neboť je neoddělitelně spjata s pozemkem, na kterém je postavena. Současně může být garáž jakákoliv přenosná konstrukce, instalovaná na jakémkoli určeném místě, nevyžaduje nadaci, proto není vázána na konkrétnípozemek. Rozdíl bude pouze v tom, že se taková garáž týká kategorie movitého majetku.
Nákup a prodej přenosné garáže
Nákup a prodej kapitálové garáže
Je mnohem obtížnější sjednat smlouvu o prodeji garáže, která je předmětem nemovitostí.
Článek 550 občanského zákoníku výslovně stanoví, že takovéto dohody jsou sepsány písemnou dohodou podepsanou oběma stranami, jinak bude tento dokument prohlášen za neplatný.
Smlouva vedle prodávajícího a kupujícího uvádí předmět zakázky (garáž), cenu a případně i zvláštní prodejní podmínky, které jsou určeny na žádost stran.
Po podpisu smlouvy a zákona o přijetí povinné státní registrace podléhá převod vlastnictví nemovitostí. Kupující se stane zákonným vlastníkem garáže pouze od okamžiku jeho registrace u federálních úřadů, bez ohledu na datumpřevod peněz bývalému majiteli nebo okamžik podpisu kupní smlouvy.
Preventivní opatření: věnovat pozornost před uzavřením smlouvy
Aby se předešlo problémům spojeným s nákupem garáže, zkontrolujte ve fázi rozhodování o transakci autoritu prodávajícího. Požádejte ho, aby vám předložil potvrzení o státní registraci vlastnictví nebo potvrzení příslušného orgánu technické inventury (pokud byla registrace garáže provedena před rokem 2001).
Při koupi garáže v družstvu pro výstavbu garáží upozorňujeme, že jeden doklad o plné úhradě splátky prodávajícího není dostačující, neboť tato skutečnost neznamená automatické založení vlastnického práva k nemovitosti. Zde je nutný řádný postup registrace státu, jinak může být vaše dohoda jednoduše ohrožena.
Stává se, že prodávající jedná jménem vlastníka a jménem vlastníka garáže. Aby bylo zajištěno, že pozdější roky správce se nestal základem pro hledání dědice soudu s tvrzením prohlásit smlouvu za neplatnou, věnujte pozornost jeho věku. Chcete-li otestovat, stačí pečlivě prozkoumat plnou moc. Kromě notářsky ověřeného podpisu vlastníka nemovitosti musí obsahovat datum jeho narození.
Tímto způsobem se ověřují práva prodávajícího do garáže a žádá se o technický pas před uzavřením kupní smlouvy. Tento dokument vydává orgán technické inventury. Určuje hlavnívlastnosti konstrukce: její šířka, výška, délka, rok výstavby, náklady atd.
Garáž a pozemky jsou nedílnou součástí transakce
Vzhledem k tomu, že zakoupená budova má kapitálovou povahu a je neoddělitelně spjata s pozemkem pod ní, rozhodněte s prodávajícím otázku pozemku. V ideálním případě by ho měl vlastnit.
Právo na pozemek je potvrzeno osvědčením o státní registraci nebo vlastnictvím půdy. Stejná právní síla má státní akt vlastnictví půdy, trvalé využívání půdy a život zděděný majetek. V souladu s článkem 552 občanského zákoníku, všechna práva na půdu půjdou k vám současně se zřízením práva vlastnit garáž.
Pozemek je zařazen do katastru nemovitostí, je mu přiděleno katastrální číslo a vy jako vlastník bude vydán katastrální pozemek.
"Úskalí" vydání půdy při koupi nemovitosti
Pokud pozemek náleží prodávajícímu, ale jiné osobě, ale je určen k instalaci garáže, pak si zakoupíte pouze právo jej užívat. Závažné problémy mohou vzniknout, když je garáž umístěna na místě, které k tomuto účelu není určeno. V takovém případě může být konstrukce považována za neautorizovanou a kdykoli ji můžete zničit. Kromě toho, i zařídit vlastnictví této garáže bude poměrně obtížné, protože je na místě, a to nejen nemáte vlastní, ale ani není určen pro výstavbu.
Atnákup garáže, kterou předchozí majitel nezaregistroval vlastnictví, všechny potřebné doklady budou muset být zpracovány u soudu. Pokud je kupní smlouva uzavřena bez ověření autority prodávajícího ohledně práva prodat garáž, existuje riziko, že se setkáte se skutečným vlastníkem, který je zcela oprávněný, bude vyžadovat vrácení jeho majetku. Zároveň nebudete mít nejmenší důvod požadovat od něj vrácení dříve zaplacené částky z důvodu, že je od vás jednoduše nedostal.
Závěr
Uzavření kupní smlouvy pro plně vybudovanou garáž je mnohem složitější než přenosná. To je způsobeno jak sběrem dokumentů, postupy pro jejich průchod do registračních orgánů, tak i rozhodnutím o možných negativních důsledcích. Dobře postavené garáže jsou však dražší než přenosné. Výhody nemovitostí jsou však značné:
- Zaprvé se stáváte vlastníkem garáže a pozemku pod ním (nebo právo užívat pozemky je legálně nabyté)
- Zadruhé, nemovitosti jsou odolné proti opotřebení a mnohem odolnější než jakékoli přenosné konstrukce .
- Zatřetí, vaše práva na garáž jsou potvrzena úředními dokumenty
Uzavřením smlouvy o prodeji garáže s pozemkem tedy učiníte nejen ziskový nákup, ale i spolehlivou investici.
